房屋租约到期后，

与房东发生冲突的租客

以“优先承租权”为由要求续租，

房东应该接受，还是拒绝？

基本案情

房东黄某与租户何某曾签订了《商铺租赁合同》，合同约定将黄某商铺出租给何某使用，租期为2017年1月1日至2021年12月31日，月租金9500元，合同明确约定若租户违约则押金不予退还，且合同期满后若房东继续出租，租户享有优先承租权。

在合同履行过程中，租户何某在2021年1月至12月期间多次延迟支付租金，并擅自拆除了商铺与隔壁的隔墙。租赁期满后，租户何某以享有优先承租权为由拒绝返还商铺，并继续占用房屋却未支付占有使用费。

房东黄某协商收回商铺无果后，向法院提起诉讼，要求租户何某返还商铺、恢复隔墙原状并支付欠费及违约金。

裁判结果

法院经审理认为，该案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”法律赋予了承租人优先承租权，但该权利的行使需以出租人继续出租，且承租人须满足“同等条件”为前提，其中不仅包括租金、租期等客观条款，还包括承租人的履约诚信等主观条件。租户何某在租赁期间多次逾期支付租金，构成违约，且在合同期满后仍拖欠占有使用费，导致双方信赖关系破裂。租户何某作为违约方，其行为已严重影响双方合作基础，不符合行使优先承租权的条件。

综上，一审法院判决租户何某需支付拖欠的占有使用费57000元，并将商铺恢复隔墙原状后返还房东黄某，押金归房东黄某所有。

一审判决后，租户何某不服，提起上诉。佛山中院二审驳回上诉，维持原判。目前，该案已生效。

法官说法

租赁合同具有长期性，依赖双方的信赖关系。《中华人民共和国民法典》出台后，在第七百三十四条中首次以法律形式为承租人创设了优先承租权，彰显国家对维持房屋租赁市场稳定性的意旨。若承租人在履行合同过程中存在多次或严重违约，如拖欠租金、破坏租赁物等，导致出租人对其履约诚信产生合理怀疑，即视为不符合“同等条件”中的主观要件，此时承租人无权主张优先承租权。这既保护了出租人的合法权益，也引导承租人诚信履约，有助于维护租赁市场的稳定和公平。法律赋予承租人优先承租权的初衷是保障经营稳定性，但该权利必须以守约为前提，承租人不能滥用权利损害出租人利益。

来源：佛山市中级人民法院微信公众号